Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole et souhaitez le rendre constructible pour pouvoir y bâtir une maison ou tout autre projet immobilier. Cependant, la réglementation encadre strictement la constructibilité des terrains agricoles. Comment procéder pour rendre votre terrain agricole constructible ?
Comprendre le zonage des terrains selon les PLU
Tout d’abord, il est essentiel de comprendre que le plan local d’urbanisme (PLU) de chaque commune délimite différentes zones, dont les zones agricoles A. Ces zones A ont pour vocation de protéger les terres agricoles et sont donc par principe inconstructibles. Il existe néanmoins des possibilités de dérogation sous certaines conditions.
Par exemple, un agriculteur peut obtenir l’autorisation de construire sur un terrain agricole s’il prouve que la construction est indispensable à son activité. Un particulier peut également construire une annexe à son habitation déjà existante sur un terrain agricole.
Faire une demande de déclassement auprès de la mairie
Si vous n’êtes pas dans un de ces cas dérogatoires, la seule solution pour rendre votre terrain agricole constructible est d’en demander le déclassement. Cela signifie de faire passer la parcelle d’une zone A agricole à une zone U urbanisée ou AU à urbaniser.
Pour cela, adressez-vous au service urbanisme de votre mairie et formulez une demande officielle de déclassement de votre terrain. Vous devrez argumenter cette demande en démontrant par exemple que votre parcelle est trop exiguë pour une exploitation agricole ou qu’elle est située en continuité d’une zone déjà urbanisée.
Témoignage : « J’ai pu faire déclasser le terrain agricole de 3000 m2 dont j’avais hérité car il était entouré de lotissements récents. La mairie a reconnu qu’il était difficile de maintenir une activité agricole viable sur une si petite parcelle isolée. »
Obtenir un avis favorable de la commission départementale
Votre demande de déclassement sera ensuite examinée par la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Son avis est consultatif mais déterminant. Si la CDPENAF émet un avis défavorable, vos chances d’obtenir le déclassement seront très faibles.
Préparez donc un argumentaire béton, par exemple en faisant valoir que votre projet de construction répond à un besoin local de logements. Vous pouvez également proposer des mesures compensatoires comme la cession de terrains agricoles équivalents sur une autre parcelle.
Entamer éventuellement un recours administratif
Si malgré vos efforts la mairie refuse le déclassement de votre terrain, vous pouvez engager un recours devant le tribunal administratif. Le juge vérifiera alors le bien-fondé de la décision de la commune au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur.
Pour maximiser vos chances de succès, il est conseillé de vous faire assister par un avocat spécialisé dans le droit de l’urbanisme. N’hésitez pas à produire tous les éléments susceptibles de plaider en faveur d’une constructibilité du terrain litigieux.
Bon à savoir : les frais de justice étant élevés, essayez auparavant de trouver un compromis amiable avec la municipalité avant d’initier un recours long et coûteux.
Accomplir les démarches administratives
Une fois l’accord de déclassement obtenu, il vous faudra accomplir les formalités administratives classiques avant de pouvoir commencer à construire :
- Déposer un certificat d’urbanisme pour confirmer la constructibilité effective du terrain
- Déposer un permis de construire et respecter les règles d’urbanisme en vigueur
- Réaliser les travaux de viabilisation (raccordement aux réseaux)
La procédure pour rendre un terrain agricole constructible peut être longue et fastidieuse. Mais en vous armant de patience et d’opiniâtreté, votre projet immobilier pourra voir le jour !
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