Être propriétaire est une position à double tranchant. D’un côté, vous bénéficiez des privilèges sur le plan juridique et de l’autre, vous avez des responsabilités vis-à-vis de vos locataires. Ces points sont pris en compte lorsque vous prévoyez d’effectuer des travaux dans votre logement.
Les travaux de rénovation énergétique sont coûteux et il est normal que le propriétaire d’un bien immobilier veuillez compenser les dépenses réalisées en augmentant le loyer. Toutefois, cette augmentation n’est pas une décision qu’il peut prendre sans consulter les textes de loi.
Le montant du loyer peut être revalorisé en fonction de l’indice IRL, à la date d’anniversaire du bail ou chaque année. Néanmoins, le propriétaire peut effectuer des travaux de rénovation si le bail est en cours et augmenter le loyer en s’accordant avec le locataire.
Conditions d’amélioration et de mise en conformité des travaux
L’augmentation des loyers est encadrée dans les agglomérations depuis août 2012. Cependant, une hausse spécifique de loyer est envisageable suite à des travaux de rénovation. Le montant du loyer varie selon le type de bail : ancien ou nouveau.
En cas de nouveau bail
Pour que les travaux de rénovation d’un logement ou sa mise en conformité aient une incidence sur le montant du loyer, certaines conditions doivent être réunies, à savoir :
- Les travaux concernent l’amélioration des parties communes ou privatives.
Cette précision est nécessaire dans la mesure où le remplacement des appareils sanitaires, la pose des vitres ou la rénovation de peinture ne sont pas concernés.
- Les améliorations doivent avoir été réalisées au début du bail de l’ancien locataire.
- Les tâches doivent représenter au moins 50 % d’un an de loyer.
Dans ce cas, le propriétaire peut appliquer une augmentation annuelle de 15 % du montant des améliorations.
- La fixation du loyer est libre lorsque les travaux de rénovation représentent plus d’un an du montant de la location.
En cas de bail en cours
Dans le cadre d’un nouveau bail, certaines conditions doivent également être respectées.
Les travaux doivent être exécutés depuis son dernier renouvellement si le bail a été reconduit tacitement.
L’augmentation des loyers s’applique à la reconduction d’un bail et elle doit faire l’objet d’un avenant expédié par lettre recommandée avec accusé de réception du locataire.
Les travaux de rénovation doivent représenter la moitié d’une année de loyer. Dans ce cas, le bailleur peut augmenter le bail à hauteur de 15 % du montant global des améliorations.
La rénovation d’une salle de bains, la pose des carreaux sur le sol ou la réfection de la peinture ne sont pas pris en compte dans les travaux d’amélioration.
Il est à noter que depuis juillet 2019, la hausse des loyers pour les travaux d’amélioration s’inscrit dans l’encadrement du bail. Le montant ne doit pas être supérieur à plus de 20 % du loyer de référence ou moins de 30 % en fonction du quartier.
Pour ce qui est de la lettre recommandée envoyée au locataire, le bailleur doit la faire six mois avant le début des travaux. Cette dernière doit inclure les éléments tels que la nature des travaux, leur objectif, le coût prévisionnel et le montant éventuel du loyer.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la lettre pour donner son avis par rapport à l’augmentation du loyer.
Peut-on augmenter le loyer après des travaux sans l’accord du locataire ?
Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’accorder sur une hausse du montant de la location en cours de bail, les travaux de rénovation réalisés par le bailleur justifient l’augmentation dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement du contrat de bail.
Lorsque le bien loué est dans une zone où il est facile de se loger, le loyer est fixé librement en cas de relocation. Cependant, certaines formalités sont à prévoir pour toute augmentation de loyer pour le renouvellement du bail.
La loi concernant l’encadrement des loyers doit être respectée lorsque le bien immobilier est situé dans une zone tendue. Toutefois, l’augmentation se calcule d’une façon différente en fonction de la situation. Il peut s’agir d’une relocation ou du renouvellement d’un bail et dans certains cas, un plafonnement est appliqué dans la ville de Paris ou à Lille.
Hausse de loyer en cas de travaux : quels montants ?
Pour augmenter le montant du loyer, le propriétaire doit apporter la preuve que les travaux effectués ont pour but d’améliorer le confort dans le logement. Le montant du loyer dépend du type de maison loué.
Pour une habitation de type 3 dont le salaire est mensuel est de 1 000 € par mois et que le propriétaire réalise des travaux d’amélioration d’une valeur de 13 000 €, il faudra faire un calcul précis. Pour cela, vous devrez multiplier le montant global des travaux par 15 %.
L’augmentation du loyer est soumise à certaines limites dans les zones dans lesquelles l’offre est inférieure à la demande. Pour augmenter le montant du loyer après des travaux, le propriétaire doit vérifier que le diagnostic de performance énergétique du bien immobilier se situe entre A et E.
L’objectif de cette mesure est d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements pour réaliser des économies et lutter contre les passoires thermiques.
Les critères de plafonnement et d’encadrement des loyers après rénovation
Dans le cadre d’une rénovation, la hausse de loyer est soumise à des règles précises, notamment dans les zones dites tendues où la demande excède l’offre de logements.
L’encadrement des loyers et le plafonnement sont des dispositifs législatifs conçus pour prévenir les augmentations abusives et garantir l’accès au logement pour tous.
Ces mesures imposent au bailleur de respecter un loyer de référence, établi en fonction du marché local, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement du contrat de location.
Les travaux de rénovation énergétique, en particulier, peuvent justifier une augmentation du montant du loyer, à condition que les améliorations apportées permettent de réaliser des économies significatives sur les factures énergétiques et contribuent à l’amélioration du confort du logement.
Toutefois, le propriétaire doit fournir une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, détaillant la nature et le coût des travaux, ainsi que l’impact prévu sur le loyer, conformément à la législation en vigueur.
Le rôle de l’indice IRL dans l’augmentation annuelle du loyer
L’indice de référence des loyers (IRL) est un indicateur clé qui régit l’augmentation annuelle des loyers pour les baux en cours.
Calculé par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), l’IRL permet d’ajuster le loyer en fonction de l’inflation, assurant ainsi une augmentation modérée et justifiée.
Cet indice offre une protection tant pour les locataires que pour les bailleurs, en permettant une revalorisation du loyer qui reflète l’évolution des conditions économiques sans pour autant imposer une charge disproportionnée sur les parties.
L’application de l’IRL est particulièrement pertinente dans le contexte des renouvellements de bail, où le bailleur peut souhaiter répercuter les coûts des travaux de rénovation sur le loyer.
Cependant, même en présence de travaux substantiels, toute augmentation du loyer doit rester dans les limites fixées par l’IRL, à moins que des accords spécifiques ne soient conclus avec le locataire, en respectant toujours le cadre législatif de l’encadrement des loyers dans les zones concernées.
Les démarches pour une augmentation du loyer conforme après travaux
Pour augmenter le loyer après des travaux de rénovation, le propriétaire doit entreprendre plusieurs démarches importantes afin de respecter la réglementation en vigueur.
Une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au locataire, informant ce dernier des travaux prévus, de leur coût et de l’augmentation de loyer envisagée.
Cette communication préalable est cruciale pour garantir la transparence et permettre au locataire de prendre une décision éclairée concernant son accord sur les termes proposés.
En outre, il est essentiel de vérifier que les travaux réalisés correspondent à des améliorations substantielles du logement, justifiant ainsi une augmentation du loyer.
Ces améliorations peuvent inclure l’isolation thermique, le remplacement de systèmes de chauffage vétustes ou encore l’installation d’équipements économes en énergie. L’objectif est d’assurer que l’augmentation des loyers soit non seulement conforme à la loi mais également bénéfique pour le locataire en termes de confort et d’économies d’énergie.
Le respect de ces étapes est fondamental pour maintenir de bonnes relations entre bailleurs et locataires, tout en valorisant le bien loué.
En résumé, un propriétaire est libre d’augmenter le loyer après des travaux dans une certaine mesure. Ce dernier ne doit pas profiter de son statut pour imposer au locataire le paiement d’un loyer ou l’expulser sans préavis.
La loi est stricte concernant la fixation des loyers dans certaines zones. Il est conseillé aux locataires et aux propriétaires de se renseigner avant d’engager des travaux de rénovation ou de louer un habitat dans une ville ou un quartier de la France.
Il est à noter que le propriétaire peut demander au locataire une quote-part lors de l’exécution des travaux de rénovation énergétique. Depuis 2021, cette contribution est demandée uniquement si les travaux permettent au logement de sortir d’un état d’habitat énergivore.