Les copropriétés constituent environ 30 % de l’immobilier en France. Elles prennent, en grande majorité, l’aspect d’appartements.
Elles ont comme particularité des parties communes régies par les copropriétaires et la présence d’un règlement de copropriété. Le règlement permet de s’assurer de la réalisation des travaux en vue d’une certaine homogénéité.
Certains travaux sans autorisation du syndic peuvent être effectués, mais toujours dans le respect des règles. D’autres travaux réalisés dans une copropriété requièrent une autorisation formelle.
C’est le principe de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire effectuant des travaux sur les parties communes de l’immeuble doit demander l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.
En revanche, le copropriétaire peut effectuer librement des travaux dans les parties privatives (lui appartenant exclusivement) ou son appartement.
Cela signifie qu’il n’est pas obligé de demander l’autorisation à l’assemblée des copropriétaires et paye les frais liés aux travaux de la copropriété.
Les différents types de travaux en copropriété
Les travaux dans une copropriété peuvent concerner les parties privatives ou communes. Ils sont énumérés dans le règlement de copropriété.
Les travaux privatifs concernent ceux qu’un copropriétaire souhaite réaliser dans son appartement ou dans ses espaces privatifs (à son usage exclusif). Toutes les dépenses qui y sont liées sont à sa charge.
Le copropriétaire est l’unique décisionnaire et ne requiert pas l’autorisation du syndicat des copropriétaires à condition que ses travaux :
- Ne portent pas atteinte aux parties collectives ;
- Ne changent pas l’aspect extérieur du bâtiment ;
- Soient validés par le règlement de copropriété.
Néanmoins, dans certains cas, l’autorisation de la copropriété peut s’avérer indispensable. Elle est même, parfois, en droit d’exiger des travaux votés en assemblée des copropriétaires.
Les travaux privatifs peuvent par exemple être :
- L’installation d’un store ;
- L’élargissement d’une fenêtre ;
- Le changement d’un balcon en véranda ;
- La pose d’un nouveau revêtement pour le sol ou d’un parquet ;
- L’agencement d’une cuisine ou d’une autre pièce de la maison ;
- La pose d’une peinture murale ;
- L’isolation intérieure ;
- La destruction d’une cloison.
Les parties collectives d’un logement servent généralement à tous les copropriétaires. Les travaux impliquent une décision générale et une répartition du coût selon les tantièmes.
C’est donc à l’assemblée générale de décider lors d’un vote à la majorité simple. Pour le financement, chaque copropriétaire participe aux frais. Le coût équivaut à la quotité des parties communes.
Les travaux concernent notamment :
- La maintenance de l’ascenseur ;
- L’isolation des combles ou des points singuliers ;
- Le changement de la chaudière collective ;
- Un isolant pour les tuyaux d’eau chaude de l’immeuble ;
- La réfection du toit ;
- La peinture dans les parties communes ;
- Le ravalement de façade, etc.
Les charges sont demandées par le syndic. Pour ce faire, il procède à un appel de fonds spécial travaux.
Travaux de copropriété et votes
Dans certaines situations, la réalisation de travaux requiert la validation préalable du syndicat des copropriétaires. Ce sont les copropriétaires qui décident des travaux à faire via un vote.
Des documents sur les travaux envisagés doivent figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cela permettra alors aux copropriétaires de voter sciemment.
Il existe différentes sortes de majorités. Parmi les plus courants se trouvent la majorité simple et celle absolue.
Majorité simple
La majorité simple ou majorité de l’article 24 correspond aux voix des copropriétaires présents. Ils peuvent être présent, avoir envoyé leur vote par courrier ou être représentés.
Elle est nécessaire pour les travaux liés à la :
- Conservation de l’édifice ;
- Protection de la santé et la sécurité physique des résidents ;
- Conformité en termes d’équipement, de salubrité et de sécurité ;
- L’accessibilité des personnes à mobilité réduite (à condition que ce ne soit pas des travaux affectant les communes ou la structure de l’immeuble).
Majorité absolue
La majorité absolue ou majorité de l’article 25 représente les voix de tous les copropriétaires du bâtiment. Cela concerne tant les absents que les présents et les représentés.
Les travaux de rénovation énergétique, par exemple, sont votés à la majorité absolue. C’est également les cas des travaux impliquant l’addition, la transformation, ou l’amélioration.
Un vote à la majorité absolue est requis dans le cadre de :
- Travaux d’économies énergétiques ;
- Pose de compteurs d’énergie thermique (chaud/froid) ;
- Travaux modifiant l’aspect de l’immeuble, nécessitant un ajout ou une amélioration ;
- L’ouverture des portes d’accès de l’édifice.
Travaux sans autorisation en copropriété
Il est possible d’effectuer des travaux en copropriété sans autorisation. Trois conditions sont toutefois à respecter :
- Les travaux touchent uniquement les parties privatives d’un lot de copropriété ;
- Il n’y a aucun travaux affectant les parties communes de l’édifice;
- Les travaux ne détériorent pas l’aspect extérieur de l’édifice.
Le logement et les annexes (parties réservées à usage exclusif) dans la copropriété sont concernés par les travaux dans une partie privative. Les annexes comprennent notamment la place de parking, la cave, etc.).
D’ailleurs, au sein d’un appartement, les parties communes sont :
- le gros œuvre de l’édifice (mur porteur) ;
- les zones de canalisations traversant les appartements ;
- Les gaines, les têtes de cheminée et les coffres.
Dans le cas où l’aspect extérieur de la copropriété est altéré, les travaux sont à voter en assemblée générale. Plusieurs travaux peuvent avoir un impact sur l’aspect extérieur de la copropriété.
Par exemple :
- La pose d’ouvertures au niveau des combles ;
- la construction d’une véranda ;
- La clôture d’un balcon ;
- L’installation de volets ou le changement de leur aspect (forme, teinte, etc.) ;
- La construction d’une cour extérieure (une annexe, une véranda, etc.)
En termes de rénovation énergétique, peu d’actions correspondent à ces trois critères. C’est le cas du renouvellement de radiateurs, d’une chaudière individuelle ou de la pose d’une isolation murale par l’intérieur.
En conclusion, le copropriétaire est en droit de réaliser librement des travaux dans les parties privatives ou son appartement s’ils n’affectent pas l’aspect extérieur du bâtiment. Dans ce cas, il n’est pas obligé de demander l’autorisation au syndic. Il doit toutefois les financer en intégralité.